鶯歌火車站  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌金鳳凰3房同心圓團隊美莉鳳鳴重劃區大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1128 萬
參考單價：30.13 萬/坪
地址：新北市鶯歌區中正一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：金鳳凰
格局： 3房(室) 2廳 1.5衛 1陽台 1廚房
總坪數：37.44 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 8樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全系統
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	總價具親民度：總價 1128 萬在雙北地區屬於較低門檻，適合預算有限的家庭。交通便利：鄰近火車站、公車，且位於鶯歌核心區，生活交通機動性高。樓層與採光：位於 12 樓中的 8 樓，屬於中高樓層，視野較佳且無底樓潮濕問題。生活機能：鄰近超市、市場與公園，滿足日常採購與休閒需求，居住舒適度高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：屋齡達 30 年，銀行貸款年限可能受限，且未來轉手可能不如新成屋受歡迎。坪效較低：總坪數 37.44 坪分擔 3 間房，平均每房約 12.5 坪，空間可能略顯緊迫。缺乏車位：房源不含車位，購屋者需另尋停車場，增加額外的生活成本。衛浴配置：僅有 1.5 衛，若為多口之家，早高峰使用浴衛可能會產生動線衝突。
機會 (Opportunities)	重劃區發展：位於鳳鳴重劃區範圍內，未來基礎建設與房價增值潛力可期。交通升級：鄰近捷運通車預期，一旦捷運路線完善，交通便利性將大幅提升。租屋需求：此類三房在鶯歌區具穩定租賃需求，若考慮自住後出租，租金回報率可能不錯。
威脅 (Threats)	老屋維護風險：老舊大樓可能面臨管線老舊、漏水等維修問題，需預留整修預算。市場流動性：隨著房產市場對新舊產品偏好改變，30 年以上屋齡的物件可能在二手市場流動性降低。貸款限制：屋齡較長可能導致房貸年期縮短，增加每月還貸壓力。

2. 物件評論

此物件對於預算有限但需三房空間的購屋者而言，是一個值得深入考量的選項。

主要理由如下：

入門門檻低： 總價 1128 萬對於雙北家庭來說是一筆較小的開銷，且擁有三房兩廳的配置，居住機能完整。
地段與生活： 位於鶯歌核心且鄰近交通節點，生活採買便利，適合重視生活便利性的買方。

然而，您需特別注意屋齡已達 30 年，這將影響後續的貸款年限及未來的轉手價值。建議購屋前務必確認房屋結構安全狀況及整修預算，並評估自身對老屋的接受度。如果您計畫長期持有或尋求自住的實質功能而非短期獲利，此物件是一個具備性價比的選擇。

問與答

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鳳鳴重劃區大樓

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證號: (101)登字第207676號

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